Fra 1. januar 2022 ble reglene i avhendingsloven om kjøp og salg av brukt bolig endret. Boliger og fritidsboliger kan ikke lenger selges «som den er». Samtidig kom en ny forskrift om tilstandsrapporter, som stiller strenge krav til både innhold og utførelse av tilstandsrapportene.

Jo mer som er avklart om tilstanden til boligen i forkant av salget, jo mindre rom blir det for skuffelser og konflikter senere.

Åpne kort
Tidligere har omtrent hver fjerde bolighandel endt i en konflikt hvor det ofte krangles om millioner. Hyppigere bruk av gode tilstandsrapporter fra dyktige takstmenn vil gi færre krangler og en tryggere bolighandel, mener Bjørn Pedersen, avdelingsleder ved Møremegling i Ålesund.

– Det har vist seg at bruken av tilstandsrapport har redusert konfliktnivået mellom kjøper og selger med så mye som 25 prosent. Slike konflikter er som regel en stor belastning for begge parter.

Grundig gjennomgang
En tilstandsrapport forteller det meste om eventuelle feil og mangler ved boligen og den er standardisert, slik at kjøper enklere kan vurdere boliger opp mot hverandre.

Takstmannen går grundig gjennom boligen, de enkelte bygningsdelene blir sjekket og tilstanden karakteriseres på en skala fra 0 til 3, der 0 er best og i henhold til dagens standard på nye boliger. Rapporten er oversiktlig og har også et sammendrag hvor punktene som trenger tiltak er spesielt omtalt.

– Forskjellen på en takst og en tilstandsrapport er stor. En takst forteller bare noe om teknisk verdi og er en enkel verdivurdering/prisantydning.

Ingen kostnadsbombe 
En tilstandsrapport vil avdekke om det er feil eller mangler av betydning for kjøper før boligen legges ut for salg.

– Selger man eiendommen med en tilstandsrapport, vil potensielle kjøpere føle seg trygge på at boligen er gjennomgått av fagfolk. Feil eller mangler er påpekt og sjansene for å finne skjulte kostnadsbomber er minimalisert.

Strengere krav
– Myndighetene vil ha ned konfliktnivået ved omsetning av boliger og ønsker å skape en tryggere og mer forutsigbar handel. Et forslag om obligatorisk tilstandsrapport har vært på trappene, men er foreløpig lagt på is. Det er imidlertid ingen tvil om at forbrukermyndighetene vil jobbe iherdig for at dokumentasjonskravet for salg av bolig skal og må bli strengere, sier eiendomsmegler Bjørn Pedersen i Møremegling.

Norges Eiendomsmeglerforenings oppsummering av hovedpunktene i de nye reglene fra 1. januar 2022:

• Selger anbefales å få laget en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften om tilstandsrapporter – en «godkjent tilstandsrapport»
• Det som er tydelig beskrevet i en slik tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter blir kjøpers ansvar. Dette gjelder selv om kjøper ikke har lest dokumentene. Kjøpere må derfor lese rapporten og alle andre salgsdokumenter godt
• Boligen skal også vurderes ut fra blant annet type, alder og synlige tilstand. Det vil si at kjøpere kan ha mindre forventinger til eldre boliger enn til nye boliger. Det kan være skader eller feil som ikke er beskrevet, men som selger likevel ikke kan holdes ansvarlig for
• Kjøper må selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner. Dette er en slags egenandel (egenrisiko) for kjøper der selger er ansvarlig. Denne beløpsgrensen får altså bare betydning for utmåling av prisavslag eller erstatning dersom eiendommens tilstand ikke tilsvarer det som følger av avtalen

Skal du selge bolig? Ta kontakt med Møremegling for en uforpliktende verdivurdering.