sbm.no Gå til sbm.no
Hus av byggeklosser.Arv kan være en vanskelig og komplisert øvelse.

Arvet eiendom?

Slik unngår du gevinstskatt

Må du betale skatt ved salg av arvet eiendom? I prinsippet ja. I praksis ikke nødvendigvis.

Etter at arveavgiften ble fjernet i 2014, ble det innført et såkalt kontinuitetsprinsipp som går ut på at arvingene overtar arvelaters skatteposisjoner. Det medfører i utgangspunktet at du som arving overtar arvelaters inngangsverdi (kostpris) på eiendommen. Selger du eiendommen som arving eller gavemottaker, og det er en gevinst i forhold til inngangsverdien, vil det oppstå en skattepliktig gevinst.

Viktige unntak
Men det er noen viktige unntak for bolig og fritidsbolig, samt alminnelig gårdsbruk og skogbruk: Dersom den avdøde selv kunne solgt boligen skattefritt på dødsfallstidspunktet, følges ikke kontinuitetsprinsippet. Da skal inngangsverdien til arvingen være det samme som markedsverdien på dødsfallstidspunktet. Dette forutsetter at arvelater har eid boligen i mer enn ett år før salget og bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene.

Selg i riktig tid
– Da er det markedsverdien på tidspunktet for dødsfallet som skal legges til grunn. Hvis du da som arving selger ikke så lenge etter, så vil det normalt ikke utløse skatteplikt fordi markedsverdien er den samme, sier advokat Nils Grytten, partner i advokatfirmaet Øverbø Gjørtz hvor han jobber mye med arverett.

Når det gjelder hytte eller fritidsbolig er det litt strengere krav. Da må arvelater har eid hytta i fem år, eller brukt eiendommen som fritidsbolig i fem av de siste åtte årene.

Hvis man har bestemt seg for å selge arvet bolig og vil unngå skattepliktig gevinst, er det altså smart å sette i gang prosessen ganske umiddelbart.

Om du vil vente
Sitter du på eiendommen i lang tid slik at verdien går opp, må du påregne skattepliktig gevinst. Vil du vente med salget, kan det være lurt å skaffe seg en verditakst når du arver eiendommen.  Den kan legges til grunn ved et senere salg for å beregne en eventuell verdistigning. Differansen mellom markedsverdien på dødsfallstidspunktet og salgssummen skal det beregnes skattepliktig gevinst av. Satsen er 22 prosent.

– Det kan jo gå begge veier selvfølgelig, men det har jo vist seg at eiendom stort sett går oppover om man venter med å selge, sier Grytten.

Husk at det bare er av verdistigningen (differansen) du skatter av. Det kan dermed være gode grunner til å sitte med eiendommen og nyte godt av verdistigningen.

Når det gjelder hytte eller fritidsbolig er det litt strengere krav. Da må arvelater har eid hytta i fem år, eller brukt eiendommen som fritidsbolig i fem av de siste åtte årene.

Slik oppfyller du boregelen
– Hva om arvelater ikke har bodd i bolig eller brukt fritidseiendommen i så lang tid som lover krever for skattefritt salg?

– Da vil det oppstå kontinuitet. Om arvelater hadde eid eller brukt fritidseiendommen i tre år, så vil du som arving to år senere kunne selge skattefritt. Man legger sammen eiertid for arvelater og den som mottar. Det samme prinsippet gjelder for bolig, forklarer advokat Grytten.

Pleiehjem er botid
– Hva med arvet bolig som har stått ubebodd eller leid ut?

– Også her finnes det noen unntak slik at man i enkelte tilfeller kan få godskrevet botid selv om man ikke har bodd der – såkalt brukshindring. Det mest typiske eksempelet er hvor arvelater har bodd på institusjon eller et pleiehjem på grunn av sykdom eller alderssvekkelse. Det godkjennes som brukstid. Det gjelder også selv om boligen har vært utleid mens arvelater har bodd på institusjon, sier advokat Grytten.

Fradrag av salgskostnader
Salgsomkostninger er fradragsberettiget dersom salget er skattepliktig. Det har ingen betydning om det faktisk blir gevinst å skatte av. Men er salget per definisjon skattefritt, så er det ikke fradrag.

Dokumentavgift
Dersom man overfører en eiendom til barn mens man lever, anses det som en gave selv om det aldri så mye er forskudd på arv. Da skal mottaker betale full dokumentavgift på overføringen.

Ved arv – overføring etter død – er dokumentavgift fritatt for den enkeltes ideelle arveandel. Er man to arvinger til en fast eiendom vil hver få fritak for sin halvdel. Om den ene kjøper ut den andre, må kjøper betale dokumentavgift for den andre arvingens halvdel.

Arvet tomt
Ved salg av arvet tomt gjelder helt ordinære gevinstskatteregler. Her finnes det ingen unntak eller fritak for noe som helst. 


Advokat Nils Grytten, partner i advokatfirmaet Øverbø Gjørtz hvor han jobber mye med arverett.

Mange fallgruver

Det er mange fallgruver og arv kan være roten til mange familiefeider.

– Er man flere arvinger om en eiendom kan det være lurt å lage seg noen skriftlige avtaler om hva man er enige om før det er for sent. Skriv avtalen når sola skinner med tanke på regnværsdagene, er rådet fra advokat Nils Grytten, ikke minst tuftet på hans erfaringer med hva arv og uenighet i verste fall kan føre til.

Arv kan være en vanskelig og komplisert øvelse, og et område lite egnet for hobbyjurister.

– Det kan i verste fall bli en dyr hobby. Vi som advokater opplever ofte at mange kunne ha spart seg mye penger om de hadde kommet litt tidligere og en advokat hadde fått være med på planleggingen. Mange venter for lenge og da er det alt gjort feil som det er vanskelig å rette opp i. Er man i tvil bør man søke råd hos advokat jo før jo heller. Det behøver ikke å ta lang tid og en advokat kan si «gjør sånn og ikke slik», sier advokat Nils Grytten.

Flere artikler i kategorien Privatøkonomi